容積率とは

容積率とは、「延べ床面積の敷地面積に対する割合」で、建ぺい率と同様に用途地域によってその割合が定められています。

住居系の用途地域では、60%、80%、100%、200%など
非住居系(商業系、工業系)の用途地域では、200%、300%、400%、500%、600%など

たとえば、敷地面積が200㎡(60.5坪)の場合、容積率が80%の地域では、200㎡×80%=160㎡(48.4坪)、容積率が200%の地域では、200㎡×200%=400㎡(121坪)の延べ床面積の建物の建築が可能というように計算します。

但し、道路斜線、隣地斜線、北側斜線といった建築基準法上の別の規定があるので、容積率の限度一杯に建築が出来るわけではありません。

また、前面道路の幅員が12m未満の場合には、容積率が指定の数値よりも制限されます。住居系の用途地域では、道路幅員×0.4が上限。非住居系の用途地域では、道路幅員×0.6が上限。用途地域による指定容積率が200%でも住居系の用途地域で前面道路の幅員が12m以下の場合、200%×0.4=160%が上限となります。ほとんどの住宅用の敷地は、前面道路が12m未満のことが多いのではないでしょうか。

  • 敷地に対する接道が2以上ある場合、最も広い道路の幅員を適用します。
  • 敷地が2以上の用途地域にまたがっている場合は、それぞれの地域ごとに延べ床面積を求め、それを合計したものが敷地全体での限度となります。この床面積の限度の合計数値を敷地全体の面積で割れば、敷地全体に対する容積率となります。(加重平均)
  • 前面道路の幅員が4m未満の場合で、建築基準法による道路後退(セットバック)しなければならない場合は、容積率を計算する際、敷地面積からセットバック部分を除外して計算します。

さらに容積率には、様々な緩和規定(不算入規定)があるため、実際に適用される数値は、単純ではありません。

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