不動産を探していると「市街化区域」「市街化調整区域」という言葉を見かけることがあります。
聞き慣れない言葉かもしれませんが、土地を購入するうえで非常に重要な違いです。
特に市街化調整区域については、「気づかずに買って後悔した…」というケースもあるため、注意が必要です。
✅市街化区域と市街化調整区域の違い
都市計画区域は、大きく以下の2つに分類されます。
- 市街化区域（しがいかくいき）
→ すでに市街地を形成している、または今後10年以内に優先的に整備していくエリア。
→ 原則、住宅などの建築が可能です（建築確認申請が必要）。 - 市街化調整区域（しがいかちょうせいくいき）
→ 市街化を抑制する区域。都市の無秩序な拡大を防ぎ、インフラ整備を効率よく行うために指定されます。
→ 原則として建物の建築ができません。
⚠ 市街化調整区域でも建てられる場合がある？
例外的に建築が許可されるケースもあります。
たとえば、以下のような場合です：
- 線引き（区域指定）される前から宅地だった土地
→ 各自治体の基準によりますが、「既存宅地」として住宅の建築が認められることがあります。
→ ※長野市の場合は昭和46年1月28日が基準日です。
ただし、これはあくまで例外であり、自治体ごとに許可基準が異なるため、行政への確認が必須です。
🏚️ 中古住宅付き土地でも油断は禁物！
市街化調整区域の土地にすでに住宅が建っている＝再建築できるとは限りません。
以下のような特例で建てられたケースも多くあります：
- 農家の分家住宅として許可された建物
- 公共事業（例：計画道路の収用）による代替地として特別に認可された建物
このような建物は、特定の人に限って許可されたものであり、第三者が購入しても再建築できないことがあります。
📝購入前に必ず確認すること
市街化調整区域の土地を購入する場合は、必ず以下の点を確認しましょう：
- 建築が可能な土地かどうか
- 再建築が可能かどうか（中古住宅が建っている場合）
これらは、不動産会社を通じて建築指導課などの行政窓口に確認してもらうことが重要です。
🗺️都市計画図もチェック！
市街化区域と市街化調整区域は、都市計画図で色分けされています。
- 色付き：市街化区域
- 白地：市街化調整区域
都市計画図は、各自治体のホームページなどからも閲覧できますので、物件検討の際にはぜひ確認しておきましょう。
🔍まとめ
- 市街化調整区域では、原則として建築はできません。
- 一見建てられそうな土地でも、再建築ができない可能性があります。
- 購入前に、行政と不動産会社にしっかり確認を！
「安い土地だと思ったら建てられなかった…」という事態を防ぐためにも、市街化調整区域のチェックは必須項目です。
