主要都市などにおいて、都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域に線引きされています。
市街化区域というのは、既に市街地を形成している区域、または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされ、建築確認申請をすることにより、住宅等の建築が容易に許可される地域になります。
それに対して、市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」になります。
原則として建物を建築することは出来ません。
市街地の無秩序な拡大を防ぎ、道路や上下水道など公共施設を効率良く整備し、計画的なまちづくりを進めるために都市計画でこのような市街化区域と市街化調整区域の線引きがなされています。
市街化調整区域は原則として建物を建築することが出来ませんが、建築が許可される場合もあります。都市計画で、線引きがなされる前から宅地であった場合（ちなみに長野市の場合、昭和46年1月28日）は既存宅地として扱い、住宅などの建築が許可されることもあります。※行政により許可基準が違うこともあるのでご注意
また市街化調整区域内で中古住宅を買う際に注意する点として、既に住宅が存在して土地の地目が宅地になっていたとしても、農家の分家住宅だとか、計画道路の収用の代替によりその人だけ特別に許可されて建築が出来たものもあって、必ずしも第三者が購入して建て替えようとしても再建築が出来ないケースもあります。
市街化調整区域の土地を購入する場合は、予定する建物の建築が出来るかどうかを、また、建て替えが可能かどうか、不動産屋さんに建築指導課など行政の担当部局にしっかりと確認してもらってから購入するようにして下さい。
※都市計画図の色付きの区域が市街化区域で、白地の区域が市街化調整区域になります。
都市計画図は役所のホームページで閲覧することも出来ます。
