住宅を購入する際、多くの人が悩むのがローンの選び方です。特に最近注目されているのが50年を最長とする長期型の住宅ローン。この長期ローンの選択肢がどのようなメリット・デメリットを持ち、どのように選ぶべきかを詳しく解説します。
これから住宅を購入しようと考えている方必見の情報です。ぜひ最後までお読みいただき、住宅購入にお役立てください。
住宅ローンとは？
住宅ローンとは、住宅購入時に必要な資金を金融機関から借り入れる長期的なローンです。
金利には固定金利と変動金利の2種類があり、固定金利は返済期間中の金利が一定で計画が立てやすく、変動金利は市場金利に応じて変動し、低金利時には有利ですがリスクもあります。
返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があり、選択には収入状況やライフプラン、金利動向を考慮することが重要です。
返済期間は通常20〜35年ですが、最近は最長50年の長期住宅ローンも登場しています。
長期住宅ローンが登場した背景
50年住宅ローンの登場背景には、住宅価格の高騰や低金利政策、ライフスタイルの変化が影響しています。
都市部での住宅価格上昇により、従来のローンでは月々の返済負担が大きくなり、特に若い世代や初めて住宅を購入する人々にとって手の届く住宅が減少しました。また、低金利政策により長期ローンでも低金利が適用されやすく、金融機関は返済期間を延ばして月々の負担を軽減しようとしています。さらに、長寿化と働く期間の延長により、50年ローンでも計画的に返済できると考えられるようになったからです。
長期住宅ローンのメリット
住宅ローンを通常の35年ではなく50年などの長期間で設定することには、どのようなメリットがあるのでしょうか？
ここでは、長期住宅ローンのメリットについて解説いたします。
月々の返済額を下げることができる
住宅ローンの返済期間が長期化することにより、毎月の返済額を軽減させることが可能です。
なお、返済期間の違いによるシミュレーションは以下のとおりです。
試算条件は、①借入額3,000万円 ②金利1.0％ ③返済期間は20年・35年・50年から選択。
| 返済期間 | 月々の返済額 | 総返済額 |
| 20年 | 160,963円 | 38,630,987円 |
| 35年 | 98,799円 | 41,495,820円 |
| 50年 | 74,150円 | 44,490,160円 |
このように、住宅ローンの返済期間は月々の返済額と総返済額に大きな影響を与えます。しかし、総返済額が増加するというデメリットも存在していますので、長期的な視野で選択の必要性を考えることが重要です。デメリットの項目で詳しくは後述します。
理想の住まいや設備を手に入れることができる
長期住宅ローンを選択すると予算枠を広げることができるため、理想の物件を選ぶことが可能になります。また、設備やオプションにより物件をグレードアップさせることもできますので、物件選びの選択肢が広がることは間違いありません。
税制上の優遇措置
住宅ローン控除制度の利用にあたって、最大限の恩恵を受けることができます。なぜなら、住宅ローン控除は残債と所得額に応じて計算されるからです。長期ローンによって残債が減りづらくなるため、恩恵を受けやすくなるといえるでしょう。
長期住宅ローンのデメリット
長期間の住宅ローンにはデメリットも存在しています。悪い点も把握しておくことは正しい判断に必要なことです。しっかりとチェックしておきましょう。
総支払額が増加する
長期ローンでは返済期間が長いため、支払う利息の総額が大幅に増える可能性があります。端的にいえば、支払う総額が高くなることと同義です。
上述のとおり、35年と50年では約300万円も総返済額に差が発生しますので、月々の返済額の減少というメリットだけで長期の住宅ローンの利用を検討するのは避けた方がよいでしょう。
金利変動リスクの影響を受けやすい
長期住宅ローンでは、金利変動の影響を受けやすく、金利が上昇すると月々の返済額が増えるリスクがあるため、返済負担が大きくなる可能性があります。
最近は金利が上昇基調にあるとされていますが、先のことは誰もわかりません。リスク回避のためには固定金利や借換を視野に入れてみるとよいでしょう。
退職（リタイア）後も返済が続く
長期住宅ローンでは定年退職したあとも返済が続くため、退職後は収入が減少することが一般的であるなかで、ローン返済を続けることが難しい場合があります。
長期返済リスクを回避するためには、繰上返済が効果的です。なお、繰上返済では以下の要件を満たすと効果が大きいとされています。
・残債が1,000万円以上ある
・早い段階でたくさんの金額を返済する
また、繰上返済には毎月の返済額を減らす方法と、返済期間を短縮させる方法が存在しています。いずれの方法であっても、自分のライフプランを明確に定め決定するのが重要です。
資産価値の下落リスクの影響を受けやすい
長期住宅ローンでは資産価値の下落リスクも視野に入れておくべきです。なぜなら、長期にわたって返済を行うことは、元本も減りづらいということ。すなわち、将来売却しようとするとき、売却可能価格よりも残債が多い「オーバーローン」に陥る可能性が高くなります。
長期住宅ローンのデメリットを回避する方法
長期住宅ローンのデメリットを回避するためには、以下のことを覚えておきましょう。
・繰上返済をどのタイミングでいくら行うか
・条件の良い金融機関が見つかったら借換をする
・定期的に自宅の資産価値をチェックしておく
これらの点を覚え実践するだけで、リスクはかなり軽減することが可能です。しかし、一人でこれらのことを把握したり理解することは非常に困難です。そのため、信頼できる専門家や不動産会社との関係を築いておくとよいでしょう。
長期住宅ローンをおススメの人
長期住宅ローンはどのような人に向いているのでしょうか。ここでは、長期住宅ローンをおススメしたい人について解説します。
20代の若い人
長期住宅ローンは完済時の年齢制限があることなどから、若年層におススメのローンです。若い人たちは給料もそこまで高くないことがありますので、月々の返済額が少なくて済む点も、長期住宅ローンとの親和性が高いといえるでしょう。
特に新婚夫婦でまだお子様がいらっしゃらないご家庭では、ダブルインカムにより返済と貯蓄の両方を実現することも可能です。
安定した収入が見込める人
公務員のような安定した収入が長期的に見込めるキャリアをお持ちの人も、長期住宅ローンに向いています。なぜなら、収入変動のリスクが少ないため長期にわたっての返済に向けたライフプランを立てやすいからです。
ライフプランが明確な人
ライフプランがクリアになっている人も長期住宅ローンとの相性がよいといえます。なぜなら、教育資金や退職後のプランが明確であればあるほど、長期住宅ローンのさまざまなリスクに対応することができるからです。
価値が上がる不動産を取得する人
不動産価値の下落は長期住宅ローンにおける心配事の一つですが、不動産の価値がアップサイドになる見込みがあるときは話は別です。希少なタワーマンションや企業・工場の誘致により街が発展することが予想されるときなどは、価値下落リスクを回避・軽減することができるかもしれません。
住宅ローンの基礎知識をおさらい
住宅ローンの選び方は、将来の生活に大きな影響を与える重要な決定です。失敗しない住宅ローン選びのためにも、住宅ローンの基礎知識を押さえておきましょう。以下のポイントを考慮して、自分に最適な住宅ローン選びにお役立てください。
金利タイプの選択
住宅ローンには主に固定金利と変動金利の2種類があります。
固定金利では、返済期間中の金利が一定で変動しません。金利上昇のリスクがなく、毎月の返済額が変わらないため、計画的に返済を進めたい人におススメです。
変動金利では、市場金利の変動に応じて金利が変わります。初期金利が低いことが多いですが、将来的に金利が上昇すると返済額も増加するリスクがあります。短期的な返済計画がある人や、金利動向を注視できる人に適しています。
返済期間
この記事のテーマである返済期間は短期から長期までさまざまです。返済期間が長いほど月々の返済額は少なくなりますが、総支払利息は増加します。逆に、返済期間が短いほど月々の返済額は多くなりますが、総支払利息は少なくなります。自身の収入状況やライフプランに合った返済期間を選んでください。
付帯条件や特典の有無
金融機関によっては、金利引き下げや手数料割引などの特典があります。給与振込口座の設定やクレジットカードの利用、特定の保険加入などで金利が優遇される場合があるので、各金融機関の条件を比較し、有利な条件を選びましょう。
団体信用生命保険の内容
団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン借り手が死亡または高度障害になった際、残りのローンを保険金で返済する生命保険です。これにより、遺族や家族の返済負担を防ぐことができます。
最近では団信の内容も手厚く、配偶者ががんと診断されたら給付金を受け取ることができるものまで存在しています。住宅ローンに合わせて生命保険を見直す人も少なくありません。必ず団信の内容はチェックしておきましょう。
手数料や諸費用
住宅ローンでは金利にばかり目がいきがちですが、事務手数料や保証料、火災保険料などの諸費用が発生することも忘れてはいけません。これらの費用は金融機関ごとに異なるため、総支払額をしっかりと確認し、比較検討することが重要です。
比較検討のためにも、事前審査は2〜3社程度は通しておきたいところです。
住宅ローンはライフプランに合わせて選ぼう
今回は、最近商品化されてきた長期住宅ローンの内容を中心に、住宅ローン選びの重要性を解説しました。将来の計画とライフスタイルに合った住宅ローンを選ぶことは、無理のない返済と安心した生活を支える重要な鍵となります。
住宅購入に住宅ローンは欠かせませんが、短期・長期どちらの返済にもメリットとデメリットがあり、個別の事情により逆転することも当然考えられます。住宅ローンで失敗しないためには、最新の情報を多く取得し比較検討することは欠かせません。そのためには、専門的な知識があるファイナンシャルプランナー、不動産会社などへ相談しながら進めるとよいでしょう。
