長野市で家を買うなら必見！ 鑑定評価書から読み解く長野市の不動産動向

中部エースのある長野市は本当に魅力的な街です。自然豊かな環境、便利な生活圏、そして歴史ある街並みなど、魅力がたくさんありますよね。

しかし、「実際に住んでみたいけど、地価はどれくらいなんだろう？」「将来、希望エリアの不動産価格はどのように変化していくのだろう？」といった疑問があり、購入に踏み切れない人も少なくありません。

今回はそんな疑問にお答えするため、不動産鑑定士が作成した鑑定評価書を詳しく分析し、長野市主要エリアの不動産動向を徹底解説します。この記事では、鑑定評価書から読み解ける主要エリアの地価の推移、今後の見通し、そして周辺地域の動向など、不動産購入を検討するうえで知っておきたい情報を分かりやすくご紹介します。

長野市で不動産を購入したいけどどこを選べば良いか分からない、とお悩みの人は、ぜひこの記事を参考にされてください。

鑑定評価書ってなに？

鑑定評価書とは、不動産鑑定士が国土交通省が定めた基準に基づいて作成されるもので、不動産の価格を客観的に評価するための重要な資料です。

今回利用する鑑定評価書は、国土交通省が公表している公示地価の算出根拠となる鑑定書をもとに解説を進めます。鑑定評価書の詳細を確認したいときは、出典元のURLも記載しますので、そちらをご参照ください。

長野市の不動産鑑定書解説　①長野駅東口エリア

長野駅東口エリアでは、再開発によるまちづくりが進み、長野県の中心地として商業・居住の両面で賑わいを見せています。このエリアにおける鑑定評価書の内容は以下のとおりです。

出典：国土交通省　不動産ライブラリ　鑑定評価書　長野-48
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2024/20/2024202010048.html

長野駅東口エリアの不動産動向

長野駅東口エリアでは、人口的には減少傾向にあります。土地の売買や建物建設の着工件数も減っている一方で、土地の値段は3.1％ですが上振れしている状況です。

人口が減少しているにも関わらず土地の値段が上がっているのには居住性と繁華性の高さが関係しています。長野県全域から人が集まりやすい環境に加えて、地区外、特に東京など首都圏から引っ越してくる人が多いことが理由といえるでしょう。

長野駅界隈ではさらなる開発が進むことも予想されますので、居住性の高いエリアでは生活利便性も高くなるため長野県内外からの人気が集中しています。そのほか、資産性という意味でもこのエリアでの不動産購入は有利に働きそうです。ただし、長野駅が近いことから繁華性も高くなりますので、静かな生活環境を重視する人は避けた方がよいかもしれません。

住居としてはもちろんのこと、資産形成目的としても長野駅東口エリアの不動産購入は役立つといえるでしょう。

長野市の不動産鑑定書解説　②吉田エリア

大イチョウが有名な北長野に広がる吉田エリアは、中心部へのアクセスも良好な人気の住宅街です。中部エースの拠点がある信濃吉田駅界隈では、役所・銀行・公民館まである駅直結マンションのほか、既存の数棟の分譲マンションに加え、複数の新規の大規模マンションの計画もあり、長野市の副都心としての役割が増してきています。

出典：国土交通省　不動産ライブラリ　鑑定評価書　長野-23
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2024/20/2024202010023.html

吉田エリアの不動産動向

長野市では総人口は減少傾向にあるものの、単身世帯の増加により総世帯数は増加しています。建築費の高騰を背景に、住宅投資を控える動きが見られる点は長野駅前エリアと比較しても変わりませんが、既成の住宅地、特に都市近郊の利便性の高い地域に対する需要は依然として堅調です。

長野運動公園の印象が大きいことも要因ですが、ファミリー世帯が喜ぶ環境面が整備されているほか、スーパーマーケットなどの生活利便施設も充実しています。そのため、吉田エリアへの居住を希望する人は後を絶ちません。

土地価格で安いものであれば1,200万円から、新築建売で3,000万円～4,000万円前後と、長野駅前エリアに比べると割安感を覚える価格帯です。環境面・生活面・交通利便性のバランスを整えたい人は吉田エリアをおススメします。

長野市の不動産鑑定書解説　③西長野エリア

西長野エリアといえば、善光寺と信州大学。とはいえ、街並みは古くからの閑静な住宅街であり、こちらも人気のエリアです。南に下れば県庁・善光寺・県立美術館と文化・教育の中心地という表現も可能な多彩なエリアです。

出典：国土交通省　不動産ライブラリ　鑑定評価書　長野-26
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2024/20/2024202010026.html

西長野エリアの不動産動向

西長野エリアは県庁も近いため人気のエリアですが、善光寺の西側の山手の地域、往生地、新諏訪、西長野の一部、箱清水の一部には土砂災害警戒区域が設定されているので注意が必要です。

全体的に緩やかな斜面にあるため、車での移動は欠かせません。また、街に歴史があるがゆえに道路も狭いところが多いため、交通、買い物の利便性の面では見劣りしてしまいがちです。

しかし、そのデメリットを考えても歴史的な風情に囲まれて暮らすのは趣深いものです。街並みの保全活動も盛んに行われており、防災面の強化・電線の地中埋設・道路整備などに行政が取り組んでいますので、長野を肌で感じたい人にはおススメのエリアです。

土地の価格はおおむね1,500万円前後、新築建売では3,000万円前後です。取得のハードルは比較的低いため、価格面を重視する人や通勤面を重視する人はぜひご検討ください。

長野市の不動産鑑定書解説　④若槻・三才エリア

三才駅は乗降客数2,500人と、比較的こじんまりとした駅です。しかし、三才駅は「三才児の聖地」として、三才になった記念に遠方から訪れる駅で有名です。昭和の森公園など自然の樹林を活かして整備された施設があるほか、比較的静かな環境に惹かれてこのエリアを求める人は少なくないでしょう。

出典：国土交通省　不動産ライブラリ　鑑定評価書　長野-22
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2024/20/2024202010022.html

若槻・三才エリアの不動産動向

若槻・三才エリアの特徴は、整然と整理された区画と高い住宅環境にあります。商業・工業施設が少ない点は生活至便性や労働場所の確保という観点からはデメリットですが、それでも住宅街としての完成度は長野市内でもピカイチです。

相場感としては、土地のみで1,200万円〜1,500万円、土地建物で2,800万円〜3,500万円がニーズの高い価格帯です。なお、三才駅界隈の相場観として、駅東西で色合いが変わる点は押さえておきたいところです。東側は市街化調整区域が広がり、千曲川が近いため、物件数が物理的に少ない特徴があります。一方、北や西側では住宅地が広がりを見せているため物件数も多い傾向があります。東西のどちらが良い、ということではありませんが、勤務先や生活圏などを総合的に判断してエリアを絞るのがよいでしょう。

また、若槻・三才エリアを検討するうえで、交通事情も知っておくべき重要な論点です。当該エリアは東西の交通は充実しているものの、南北の往来に弱い、という特徴があります。

上図は、渋滞予測サイトによる長野市内北部エリアの状況です。黄色の破線が混雑・赤色の破線が渋滞を示しています。

このように、北部から長野市内中心部へ車で移動しようとすると、渋滞に巻き込まれやすくなります。居住地を検討するにあたっては、勤務先などへのアクセスや交通事情も知っておくと、その後の生活でストレスが溜まることもありません。

長野市の不動産鑑定書解説　⑤高田エリア

高田エリアは、長野市の郊外型商業施設の要衝、というエリアです。長野駅から徒歩30分程度であるため自転車通勤も可能であり、上述した大型店舗が多く軒を連ねているため、利便性・居住性・快適性のすべてを手に入れたいというわがままな人におススメしやすい、万能型のエリアということができるでしょう。

出典：国土交通省　不動産ライブラリ　鑑定評価書　長野-15
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2024/20/2024202010015.html

高田エリアの不動産動向

高田エリアの特徴は、なんといっても郊外型店舗の多さにあるでしょう。幹線道路沿いに大型店舗が多く存在しており、日々の買い物はもちろん、ちょっとした大きな買い物まで幅広くカバーすることが可能です。

一方、その商業背後地には多くの住宅が立ち並んでいるため、公園など子育てに必要な施設や遊び場はいささか少なめ。高田エリアの物件探しでは、生活利便性と環境の両立がポイントといえそうです。

高田エリアでは、人口・土地の取引件数・建物の着工件数ともに昨年度と比較して減少傾向にあります。しかしながら、長野駅から近い中心地として捉えられる側面があるため、地価も維持傾向にあり、人気のエリアと称して差し支えありません。

このエリアの相場は、土地のみで1,000万円〜1,400万円、土地建物で3,000万円～4,500万円です。決して安価なエリアではありませんが、長野市中心部へのアクセス・生活利便性を考えると、高田エリアに限定して検索する人がいらっしゃるのも納得できます。

大小さまざまなハウスメーカーによるミニ開発も進んでおり、建売住宅も幅広い価格帯から選ぶことができます。長野市内の人も市外の人も、迷ったらまずは高田エリアから検討してみてはいかがでしょうか。

長野市の不動産鑑定書解説　⑥安茂里エリア

安茂里エリアといえば、全国的にも有名なマルコメ味噌の本社があるエリアです。長野県は味噌出荷量がなんと日本一、信州みその心臓部ともいえる安茂里エリアの秘密を読み解いていきましょう。

安茂里エリアの特徴は、交通利便性の高さにあると考えられます。中心部には安茂里駅があるほか、網羅的にバス便もあるため、車をお持ちでない人も気兼ねなく生活することができます。

出典：国土交通省　不動産ライブラリ　鑑定評価書　長野-9
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2024/20/2024202010009.html

安茂里エリアの不動産動向

安茂里エリアで不動産を探すとき絶対に忘れてはいけないこと、それは防災の観点です。上述した西長野エリアと同様に、北西部にある山のふもとに面しているため、JR線以北の傾斜地は大半が土砂災害警戒区域に指定されています。

出典：国土交通省　不動産ライブラリ　地図表示_防災情報より

防災面を重視する方は、警戒区域や浸水エリアに指定されているJR以北や安茂里南東（犀川浄水場付近）は避けた方が良いでしょう。安茂里は交通の便が良く人気ですが、防災リスクも考慮する必要があります。

また、土砂災害警戒区域だからといって、家が売れない、家が買えない、ということでもありません。事実、安茂里エリアでは3,000万円前後で新築建売住宅が販売されるなど、むしろ新築の供給は順調に進んでいます。長野市中心部へのアクセスも良好となれば検討者が増えるのは自明です。立地は何物にも代えがたい、おうち探しで上位を占める重要な要素だと言い換えることができます。

長野市の不動産鑑定書解説　⑦川中島エリア

川中島エリアは市内中心部から南に抜けた犀川以南のエリアです。川中島の東部では車が無いとかなり不便を感じるところですが、逆に車があれば、スーパーやホームセンターなどの大型店舗や飲食店なども充実しており、便利に住むことが出来るエリアでもあります。

出典：国土交通省　不動産ライブラリ　鑑定評価書　長野-18
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/landPrices_/realEstateAppraisalReport/2024/20/2024202010018.html

川中島エリアの不動産動向

長野市は場所によっては雪に悩まされることも珍しくありません。弊社：中部エースでも駐車場での朝の雪かきは冬の風物詩です。長野市は雪対策が万全ですが、特に川中島エリアは長野市中心部や市北部と比較すると雪が少ないので、雪のストレスなく暮らしたい方にはおすすめです。

また、川中島エリアは生活施設が多い、という点も注目ポイントです。新規の複合商業施設の出店も予定されています。少子高齢化のなかで商業施設が出店することは、今後発展する可能性が高いということ。それだけ市場で耳目を集めていることの証左といえそうです。

土地が1,700〜2,000万円程度、新築戸建住宅が3,400〜3,800万円程度と値頃感もあるため、車でアクティブに生活し、自然と歴史に囲まれた癒しも求める人には特におススメです。

なお、川中島エリアは一般論として、駅界隈よりも117号線近くのほうが高額になることがあります。さまざまな理由が考えられますが、主な理由として車で生活する人のほうが多いことが一つの要因だと推察できます。川中島エリアで不動産を探す人は、こういったエリアの特徴を知っておくとスムーズでしょう。

長野市にはまだまだ魅力がいっぱい！長野市の不動産は中部エースへご相談ください

長野市の主要エリアの不動産鑑定書を紐解いていくと、エリアごとの特徴や今後の動向が見えてきます。例えば、駅近の人気エリアは地価が安定的に上昇している一方で、自然豊かな郊外エリアは、静かな暮らしを求める人々に人気を集め、独自の価値を保っています。

しかし、近年は都市部への人口集中やリモートワークの普及など、社会環境の変化が不動産市場に大きな影響を与えています。そのため、不動産を選ぶときには、単に価格だけでなく、周辺環境や将来的な都市計画なども考慮することが重要です。

今回の記事では、長野市の主要エリアの不動産鑑定書を参考にそれぞれのエリアの特徴や魅力、そして今後の展望について解説しました。なお、まだまだ書き足りないエリアの魅力が長野市にはたくさんあります。ぜひ長野市にお住まいの人もそうでない人も、長野市に興味を持っていただきたいと考えます。

この情報が、皆様の不動産選びの一助となれば幸いです。

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