近年中古マンション市場は活性化しており、マイホームを購入する際に、新築ではなくあえて中古のマンションを選択するという人も増えてきています。
その背景には新築マンションの価格高騰や、自分好みの内装や設備に作り変えるリノベーションのブームがあり、築30年以上の中古マンションが人気を集めているのです。
しかしながら、いくら安く買えるとはいえ中古は中古。「耐震性に問題はないの？」「あとから損することはないの？」と不安に感じる人も少なくありません。
そこで本記事では、中古マンションの築年数に焦点を当て、長く暮らすことができるのか？購入する際の注意点はあるのか？といった疑問を解消していきます。
１．中古マンションの価格と築年数の関係性
一般的に中古マンションは、築年数が経過すれば価値が下がると言われています。
しかしながら、古ければ古いほど安いというわけでもありません。
マンションの価格は年数が経過するにつれて徐々に下がっていきますが、築20年あたりになると下げ止まります。さらに首都圏などの人気エリアに関しては、2013年ごろから中古マンションの相場がじわじわと上昇傾向にあるのです。これは冒頭で触れた通り、中古マンションの人気の高まりにより、中古マンションに対する人気の高まりから購入する人が増えているからです。
つまり、将来的にまた売却することを検討している場合は、築20年以降の中古マンションであれば、そのマンションの底値に近い価格で購入することができ、なおかつ将来的に価値が上がっている可能性があるということになります。
２． マンションの寿命は？
マンションは、しっかりとした管理とメンテナンスした状態にあれば、100年はもつと言われているのをご存知でしょうか。
国土交通省が公開している『中古住宅流通促進・活用に関する研究会報告書』によると、鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命はなんと117年。驚くような数字ですが、適切な管理・メンテナンスが行われているマンションであれば、多く売り出されている築30年前後のマンションは「働き盛り」ともいえます。
（参照元：国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書とりまとめ後の取組紹介 平成25年9月26日 スライドp.10 https://www.mlit.go.jp/common/001014514.pdf）
つまり、長持ちするマンションを選ぶ視点を持っていれば、新築マンションを購入するのと同じかそれ以上住み続けられるということになるのです。
それでは、長持ちするマンションとはどのようなマンションのことをいうのでしょうか。
特に着目すべきなのは、「耐震基準」と「管理・メンテナンスの状態」です。
１） 耐震基準
耐震基準とは、一定規模の地震が発生した場合でも、倒壊したり損壊したりせず使用を続けられる建物を建てるための基準です。
耐震基準を定めている「建築基準法」は1981年6月1日に改定されており、改定前に建築確認申請が受理された建物には「旧耐震基準」、改定後に申請が受理された建物には「新耐震基準」が適用されています。
新耐震基準は、旧耐震基準に基づいて建てられた建物よりもさらに厳しい耐震性が求められます。具体的には、旧耐震基準の場合は「震度5強程度の地震で倒壊・崩壊しないこと」、新耐震基準の場合は「震度6強から7程度の地震で建物が倒壊・崩壊しないこと」が求められます。そのため、長持ちするマンションを選ぶ際には「新耐震基準」が適用されているマンションを選ぶのがおすすめです。
ただし、1981年6月1日より前のマンションでも、新耐震基準相当かそれ以上の耐震性を備えているケースもあります。旧耐震基準のマンションの中には、耐震性の検査である「耐震診断」を行っていることもあるため、売主または不動産会社に問い合わせてみてもいいでしょう。
２） 管理・メンテナンスの状態
管理やメンテナンスをいかに入念に行っているかは、マンションの寿命に大きく影響するため、非常に重要なポイントだといえます。
マンションでは一般的に、マンションの住民から集められた修繕積立金で、あらかじめ立てた長期修繕計画に沿って、適切な周期（12年に一度）で大規模修繕が行われます。この大規模修繕がきちんと計画的に行われていれば問題ありませんが、怠っている部分があるとマンションの寿命が短くなってしまうのです。
長期修繕計画や修繕履歴を確認し、修繕積立金の積み立て状況を確認することで、マンションがしっかりと管理・メンテナンスされているかを確認できます。
３． 住宅ローンを組む場合は築年数に注意が必要
マンションを購入する際には、多くの人が住宅ローンを利用します。しかし中古マンションを購入する際の住宅ローン利用には、注意しておくべきポイントが2つあります。
1つはローンの返済期間、もう1つは住宅ローン控除の適用有無です。
１） 返済期間
最長35年と言われている住宅ローンの返済期間ですが、「中古マンションの法定耐用年数（47年）－築年数」としている金融機関も存在します。
その場合、例えば築30年の中古マンションを購入する場合、返済期間は最長で「47年－30年＝17年」になり、想像していた返済スケジュールをかけ離れてしまう可能性もあります。
また、金融機関によっては借入限度額を制限している場合もあるため、利用を検討している住宅ローンにどのような制限があるかを確認しておくことをおすすめします。
２） 住宅ローン控除
既存住宅（中古マンションを含む）を購入する場合、「昭和57年以上に建築された住宅」か「新耐震基準に適合した住宅」でなければ控除の対象になりません。
住宅ローン控除では、住宅ローンを組んでマイホームを購入し、2022年1月以降に入居する場合は「年末時点での住宅ローン残高×0.7%」が所得税と住民税から控除されます。
こうした優遇制度をしっかりと活用するためにも、住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合は、必ず築年数と耐震性能を含めた控除要件を確認してから購入するようにしましょう。
長く住めるマンションかどうかを判断するためには、不動産や建築に関する専門知識も必要になります。「新築マンションもいいけど、中古マンションでもいいかもしれない」と思い始めたら、中古マンション売買に強い不動産会社に相談してみましょう。
